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          房產稅什么時候推?幾套起征?多套房要不要拋?一文釋疑

            

            中國的房地產還能支撐經濟15~20年

            鳳凰網財經《封面》:我記得您曾經講過,中國的房地產還能至少支撐經濟15~20年?賈康(財政部財科所原所長):對的。我的基本觀點是,從面上來說,中國的真實城鎮化水平現在也就50%,國際經驗是城鎮化走到70%,房地產才會結束高速發展階段。高速發展階段之后,它還會往上走,但是沒那么大的沖勁了。在高速發展階段里,大的可能性就是,中心區域好地段的不動產是抗跌的,波動中總體走出一個上揚曲線的基本模樣。鳳凰網財經《封面》:一二線城市、中心區域指哪些地方?賈康:北上廣深不用說了,二線里城市排名靠上的,我認為也大體屬于這種情況。鳳凰網財經《封面》:所以拿15~20年這種一二線城市的比較好的地段,至少能夠保值和小幅增值?賈康:對。這10年有什么大的威脅?我看不出來,就像前年的波動中間,北京四環擴到五環以內,抗跌性是高的。

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            手里有多套房得趕緊拋?

            賈康:因城因地段而異

            鳳凰網財經《封面》:其實現在房地產市場出現了不少的變化,比如在一些一二線城市還忙著限價的時候,我們看到有的地方房價已經出現了大幅的松動,甚至出現了限跌令?,F在大家就問,如果手里有多套房,是不是得趕緊拋?

            賈康:一定要因城因地段而異。整個房地產從它的狀態來說是兩極分化的,過去就說了,叫“冰火兩重天”。這個冰火兩重天可不是新近開始的,早就有了。2010年以后房價的起伏,三波現在在演變為第四波,三波里冰火兩重天的特征越來越明顯。每波起來之后,都一線走得很高,二線一部分跟著一線走,到了三四線也是跟著起比較有限的一個幅度。到冰的時候,一線和一部分二線城市還相對比較穩定。

            鳳凰網財經《封面》:能堅挺住。

            賈康:它能撐住,或者只是在變相降價這方面有具體的處理。但三四線城市可能就真的一片慘淡。

            鳳凰網財經《封面》:變相降價是怎么理解的?

            賈康:比如北京,在前幾輪回調的過程中,四環以內沒有一個具體樓盤能明碼標著降價的。變相降價就是給一些優惠,五環以內優惠的幅度可能再明顯一點。比如贈送陽臺的面積,或者還附帶一個優惠的車位。

            鳳凰網財經《封面》:還得扛一扛總價,對吧?

            賈康:基本能扛得住。只是環京燕郊板塊曾經劇烈震蕩過,后來一旦明確了北京城市副中心建在通州潞河鎮,跟它有聯動的效應,燕郊板塊也一下子上來,震蕩是比較明顯的。其他的三四線城市在這種震蕩的過程中,主要的傾向是偏冷,甚至現在冷得有點慘不忍睹。

            鳳凰網財經《封面》:您的意思從2010年之后,它們的房價其實是下降。

            賈康:這幾年都是這個特征,到東北人口凈流出,現在已經看得很清楚。有些地方資源枯竭,人口流出,經濟景氣度就是不行。聽說幾萬塊錢一套房子就是沒人接,這已經說得上慘不忍睹。這個限跌令現在不光是東北了,在我們聽到河北的唐山,湖南的岳陽、株洲,都已經有政府明確的這種類似于限跌令的這樣的當地的信息披露出來了。

            當然這個限跌也沒有道理,你本來就是市場,它市場上供需形成的價位,你不能說不許它降,不許降你這人為地阻礙交易,阻礙交易你不是在阻礙去庫存嗎?或者說市場經濟的發展應該有讓它交易更活躍一些的基本的配套條件。

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            限跌地方的房該賣嗎?

            賈康:急于花錢的話得趕快出手

            鳳凰網財經《封面》:如果是在那些現在已經限跌的地方的人,那房是不是哪怕限跌,能差不多的價格趕緊賣掉?賈康:從個人來說,你如果急于花錢,那當然就得趕快出手,越拖你自己越難受。鳳凰網財經《封面》:我如果不急于用錢,那房子我要放著嗎?還是也是趕緊出手?賈康:那你得判斷它的前景如何。比如一個資源枯竭城市經過這么多年努力,已經看到它的希望了,再扛個兩三年,可能局面就煥然一新了,能扛這兩三年以后,這一波壓力過去了,是不是就有新境界?這就得具體判斷。有的說我這個城市就是不行,估計未來10年都不行,這10年這個房子在那呆著沒有什么好的更好的處置辦法,現在哪怕割肉,這個比喻說得難聽。鳳凰網財經《封面》:事實。賈康:受點損失我出手,我拿到現金以后做別的事情,這是個人的選擇。鳳凰網財經《封面》:大家經常說限漲令的時候,有的時候越限它越漲,限跌令的時候會越限它越跌。賈康:民眾有這個心理。就是有了一個政策引導以后,大家等著看它能走到什么狀態。鳳凰網財經《封面》:那限跌的這幾個城市,在您看來它有什么共同的特點嗎?賈康:就是經濟不景氣??赡艿胤秸疀Q策者心理說這種一跌再跌,對于當地來說形象不好,影響招商引資,影響政績表現。這種顧慮肯定促使在自己轄區之內,推出直接的或者間接的限跌的他自己的實際考慮??傊M约涸谥髡陂g,轄區之內經濟能夠表現得繁榮,表現得有吸引力。

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            房地產市場火熱時

            行政干預治標不治本

            鳳凰網財經《封面》:(房地產市場)火的地區會有竊喜嗎?

            賈康:火的那邊就是約談、民眾抱怨、領導批評、輿論指責,它也非常難受。你看深圳,中央本來要求它打造中國特色社會主義市場經濟先行示范區,但這一陣子它房地產市場熱度總是降不下來。急了,那采取什么措施?硬壓?,F在已經演變到直接去干預價格。它說它出參考價、指導價,實際上就是指令價,你不按我這個價格成交,我就不許你登記,你就成交不了。種種壓力之下,它不得已就出此權宜之計。那么這個權宜之計的副作用已經非常明顯,這幾輪調控里,以治標的權宜之計為主打的政府措施,在深圳逼出來直接干預價格以后,有些就成交不了,有些成交它就有暗中的補充協議。鳳凰網財經《封面》:陰陽合同。賈康:對。你可以認為陰的那邊是合同,有的就是約定,不一定很嚴格。陽的合同是給政府看的,你登記備案,政府說這個成交價按照我的參考價指導價成交了,它報出來的價格得到了控制。但實際的房主說我這房子里還掛著幅畫,我也不帶走了,挺好的藝術品,你給一塊買回去。我這一套家具還不錯,是吧?挺值錢的,你來咱們在底下說好了。這個買主急于要買到手,價格是市場供需決定的,實際上又靠市場又調節回去了。但是這個實際的價位不體現在它報出來的成交價里,不是自己哄自己嗎?

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            房地產改革進入深水區?

            解決長效機制必須啃硬骨頭

            鳳凰網財經《封面》:我們房子的行政命令里看到了太多的我們以前認為匪夷所思的事情,比如說假離婚。

            賈康:對的。這個扭曲,副作用是非常明顯的。表面上方方面面一些似乎說得過去的安慰,實際上打擊了剛需,基本上排斥了改善性需求。從長遠來看,哪里有什么長效機制可言。中央反復強調要建立健康發展的長效機制,就必須擺脫這種只治標不治本的套路。鳳凰網財經《封面》:現在為什么沒有人對這種行政命令叫停?無論是限跌還是限漲,明明它都起到了中長期的惡果,甚至眼前也能見到惡果,它怎么會一直在房地產市場一個關系國計民生的領域持續運行下去?賈康:因為改革到了深水區,真正要解決長效機制必須是啃硬骨頭,動真格地來推進中央強調的基礎性制度建設,在這個方面我們步履維艱。鳳凰網財經《封面》:基礎性。賈康:沒有基礎性制度建設的配套改革,只好這樣治標不治本。

            No.6

            2賈康談廉租房建廁所爭議:

            不能簡單成為標準圖紙

            鳳凰網財經《封面》:在房價上哪些算是基礎性制度改革,房產稅算嗎?

            賈康:如果是講基礎性制度改革的話,房價其實不是考慮這個問題的代表性的指標了,它從房這個概念來說,一定是雙軌統籌?,F在這個框架還是相對清楚的,多年的探索從一開始1998年房改,同時給出了經濟適用房概念的時候,邏輯上認為是要分兩大層次,一個是一般商品住宅以上的市場軌,一個是經濟適用住房的政策軌。后來把概念落到保障性住房,這就更嚴謹了是吧?茅于軾老師曾經說廉租房應該規定一個標準圖紙,就是這些住戶沒有自己單獨使用的衛生間,是公共廁所。有什么好處?經濟學家的好處就是管理成本可以降低,它是低保障。低收入階層住進去以后,并不是說一輩子都是低收入階層,收入高了以后,自己不愿意容忍這種使用公共衛生間的條件,自己要升級,就搬走了,因為那時候有支付能力了,收入上去了。這時候這個房子就騰出來給那個時點上需要幫助的這些低收入階層。鳳凰網財經《封面》:這個建議沒有被采納。賈康:他這個建議不是政府采納不采納的問題,首先在網上被民眾罵得狗血淋頭。然后我觀察了,沒有一家地方政府敢采用這樣一個建議去規定它的圖紙設計。鳳凰網財經《封面》:民眾罵他沒有尊重人性,罵對了還是罵錯了?賈康:這就得綜合考慮。不能簡單什么事情都說人心壞了,不同情弱者。不能那么簡單。它的意思是實際上考慮政府又要把底托起來,又要量力而行,盡可能地使用公共資源,不要產生扭曲物配置。如果從管理成本上來講,現在住進去就很舒服,這個狀態延續下來,后面考慮收入增長以后,他怎么搬出的問題確實是非常棘手的。政府可以動員說希望你搬出去,因為你現在已經不是低收入階層,但他不搬你怎么辦?我是覺得茅老師這個建議符合經濟學家定位的建設性,但是他可能要多說一些話。這個事情是在可能的一些特定場景里可以去加入,不能夠簡單地就成為標準圖紙。因為各個地方的情況,決策層,還有民眾心態,有明顯的區別,你得適應一城一策。在自己這個地方轄區里行得通行不通,那就是政治的考慮。

            No.7

            2共有產權房緩解

            用“六個錢包”買房的壓力

            賈康:那么再往上,共有產權房更適合中國特色之下年輕白領的訴求。大學畢業生走上工作崗位以后談婚論嫁,這時候丈母娘制約出現了,家長說,小伙子你不拍出一個像模像樣的產權證是吧?我們家閨女你休想娶走。這時候共有產權房正好有產權證,更體面,但是它那個產權是非完全產權,拿到手以后不能隨行就市去交易,這就封殺他套利空間。

            鳳凰網財經《封面》:是。賈康:他拿的是比較低的價位是吧?成本當然要比廉租房、公租房那個層面明顯抬上了一個層次,但他是年輕白領階層,他的支付能力適合這個層面。外面的市價和共有產權房相比,明顯又低下一塊來,這樣它就避開了原來說六個錢包去買完全產權房,當房奴的命運,是吧?鳳凰網財經《封面》:是。從基礎性制度上來講,就像您剛才講的,像這種保障性住房,它如果能夠建設成了,我們就能夠說相對完善地解決了(長效機制改革問題)。賈康:它是基礎性制度里的一項。鳳凰網財經《封面》:一項。賈康:它能夠緩解用六個錢包拼命進入一般商品房市場爭奪的壓力。

            No.8

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            房產稅什么時候推出?

            賈康:密切關注明年兩會

            鳳凰網財經《封面》:我們還想問房產稅算不算是您說的住房基礎制度中的一環?

            賈康:對的,這是另外一項。鳳凰網財經《封面》:為什么對房產稅,大家現在好像談了很多,但又遮遮掩掩,一會說本屆完成立法,一會又說1月1號要推出。賈康:1月1號要推出這些事情都是猜測,本屆人大要完成立法,這是明確宣布的,現在也沒改口。鳳凰網財經《封面》:在這么多煙霧彈到底哪個時間表是可預期、準確性高的?賈康:按照嚴肅性來說,本屆人大既然承諾要在任期內啟動立法,那還剩下兩年,看看怎么啟動。至于說1月1號,那都是傳來傳去的一些不確實的信息。明擺著條件不具備,怎么可能1月1號就開始。鳳凰網財經《封面》:啟動立法到能夠完成立法。賈康:啟動立法一般來說在每年兩會上有可能,下決心的時候也會在兩會上宣布,所以每到兩會之前,輿論界必定有一波熱議。鳳凰網財經《封面》:還有不到半年就下一次兩會了。賈康:對的。但是今年有個特殊情況,8月17號,中央特別強調了共同富裕,共同富裕里直接稅作用里,房地產稅首當其沖,所以很多人合乎邏輯就想到了房地產稅會不會有新的推動。那么明年兩會我們一定要密切關注了。在此之前有一個鋪墊,就是財政部和其他幾個相關管理部門召開了一個房產稅改革試點座談會。鳳凰網財經《封面》:四部委這個會。賈康:你知道這個是吧?鳳凰網財經《封面》:是。賈康:報出來的消息很短,200字出頭,沒有更多的細節,但是姿態很重要?,F在看起來這方面可能還是顧慮不少。有可能在探索能不能挖掘擴大試點范圍這個制度創新潛力了。有些地方不等可能漫長的立法過程就加入試點,我覺得有必要。比如深圳,我覺得完全有必要,又比如海南也完全有必要,要說到浙江也是共同富裕的一個鋪墊。鳳凰網財經《封面》:從國家層面來講,會對包括他們在內的某些地方有硬性要求嗎?賈康:按我過去的經驗不叫硬性要求,擴大試點,名義上都叫商量。鳳凰網財經《封面》:商量。賈康:地方在這方面有自己的一個表態的彈性空間,愿意干還是不愿意干。

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            2進入立法程序是推進房產稅改革的關鍵

            鳳凰網財經《封面》:為什么房產稅大家討論了這么久,也知道矛盾可能出現在哪,就遲遲不能靴子落地?賈康:如果說得直率一點,就是這么多的顧慮里,既得利益的阻礙是很大的原因。比如,體制內并不時常出現有人斷然否定,說這個稅就不能做改革,否定這個改革方向。是不是再做一些調研,是不是再好好研究國際經驗,再比較中國特色分析這個問題那個問題,種種的說法實際上在拖延這個過程。鳳凰網財經《封面》:我們覺得很著急的一點是,討論了這么久,幾十年沒有十幾年也有了,咋這些事情就討論不清楚呢?賈康:它就是進入不了立法程序,一旦進入立法程序,這個實際的場景約束變了。你現在討論來討論去,說了就過去了。鳳凰網財經《封面》:所以現在其實是某個圈層的內部討論。賈康:內部討論咱不知道,說的是公開的?,F在是,其實各種觀點都已經互相亮過相了,都知道什么樣的涉及到各種各樣的問題。都亮了相說了幾輪,很多情況下誰也說服不了誰,這時候再怎么說呢?沒有更多的建設性。鳳凰網財經《封面》:中央財經委提出共同富裕,您認為會事實上、實質上推動房產稅進入立法程序嗎?賈康:合乎邏輯地講,一定會推動這方面更積極地做考慮。我相信有關管理部門在8月17號中央會議指導之下,正在抓緊做這些事情,但是后的結果如何仍然有不確定性。鳳凰網財經《封面》:所以在您的認知里,現在的種種試已經把房產稅基本推導了,可以進入立法程序,只不過沒有實現,誰也不能說有沒有意外?賈康:叫做應該進入立法程序,可以不可以是個人的價值判斷。我認為它勢在必行,就應該進入立法程序,但進入立法程序應該有耐心,一審二審三審一直往下走。鳳凰網財經《封面》:那還是很長。賈康:按過去的經驗,很可能要進入四審才能解決問題。鳳凰網財經《封面》:那就是四次常委會。賈康:是常規程序,能解決那三審就算到頭了,但是如果有激烈的意見爭議,還需要有四審。鳳凰網財經《封面》:十幾年。賈康:十幾年才能后解決問題。

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            房產稅出臺該賣房嗎?

            賈康:可出租對沖稅收成本

            鳳凰網財經《封面》:現在大家在討論這個試點,因為我們在近幾年經常會聽到一些中介講,一定要買某套某套房,他是因為害怕房產稅,或者因為其他的原因,然后拋售,這市場真是存在的吧?賈康:這種情況肯定有。前面這么多年我們已經看慣了,風聲緊的時候有些人心里不踏實,他就出手。所以由于這種風聲緊,已經消化了一些空置房,但是剩下的空置房應該還是為數比較可觀。鳳凰網財經《封面》:他們現在需要趕緊消化嗎?賈康:我不能提具體建議。不同城市、不同的地段情況都不一樣。另外你也有個權衡,你現在手上的這個房,空置是沒有成本,未來如果房地產稅改革推出有了成本以后,你也不一定賣掉它,你可以出租。鳳凰網財經《封面》:還是能夠覆蓋這個房產稅就行了。賈康:出租對沖了成本,你還有一定的現金流。這個不能說有一個標準的套路一套解決,還得具體情況具體分析,還得看當事人的個人的偏好。如果信任中國的城鎮化還有一個相當可觀的成長的空間的話,那么中心區域好地段的,包括住房的不動產,一定還是一個延續上揚曲線的過程。你把它拿在手里,等于給自己買了一個商業性的社會保險,你什么時候真的想把它出手的時候,那個價錢對你來說是合算的。

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            房產稅起征點如何設定?

            賈康:等立法細則才有現實意義

            鳳凰網財經《封面》:很多民眾在關心房產稅出臺的時候,其實是關心一些非常重要的細則,比如起征點該怎么設定?賈康:所謂房產稅它起征點就涉及到扣除怎么扣除。鳳凰網財經《封面》:免征部分。賈康:免征部分怎么處理。是按平米還是按套數,各有各的利弊,各有各的問題。一定要看立法以后怎么討論,咱們現在這么議論,可以說很多的不同的意見,但都不做數的。鳳凰網財經《封面》:都不做數的。賈康:到立法以后,它后總得選擇一個操作的東西,那個時候就有特別的現實意義。鳳凰網財經《封面》:所以大家現在去問我5口之家,比如上面父母,夫妻倆有個孩子,到底是兩套開征還是三套開征?到底沒有孩子的單身人士怎么開征?還有一二三線城市怎么開征?這些討論只要房產稅不進入立法程序都很難做數。賈康:不是,都不會有結果,都是說了也白說。一定要到了立法以后,引出后由人大審批通過那個法案,就有了它的意義了。鳳凰網財經《封面》:因為沒有進入立法程序,我也無法大概知道細則的過程,也沒有辦法做比較精準地應對。賈康:對的,那是肯定的。

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            前兩套住房應該免征房產稅

            否則容易出現假離婚潮

            鳳凰網財經《封面》:但是在大家討論房產稅的時候,有一個相對來說看起來共識比較多的,比如對剛需盡量地免征少征,對高端住房要征,大家就問了,什么叫高端住房?

            賈康:是的,所謂扣除就是承認剛需。如果人均多少平米,這是剛需,第一套房也是,承認它為剛需,扣除掉不征稅。按人均就有一個麻煩事兒,你這個家庭到底多少人,人他有個變化,變化了以后很多的尷尬,很多的不好處理的矛盾怎么辦?如果按套數,沒這個毛病。但是如果只是扣第一套,會觸發離婚潮。夫妻假離婚這兩套就可以免稅。你要避免離婚潮你得再放寬,單親家庭扣第一套房,雙親家庭扣前兩套房,那么普遍是從第三套房開始征,我覺得可以。一開始的時候先建一個社會可接受的框架,以后比較從容地跟著歷史的演變,大家再說怎么樣去動態優化,那是后面的事。先建框架,從第三套房開始征,你手上有10套房20套房的人,就實實在在受到了調節,這不是好事嗎?這是進步。鳳凰網財經《封面》:現在大家還在討論一個問題,就是高端住房到底怎么界定?賈康:這就要具體討論了。比如好認定的就是獨立別墅,有人開玩笑說農民的房子都是獨立別墅,那就是打趣了是吧?因為講的是建成區,建成區的獨立別墅一望而知,這就管理上很簡單。鳳凰網財經《封面》:所以對高端去征,對剛需去盡量地免征,去保。所以在房產稅環節,其實它完成的也是一個抽肥補瘦。賈康:對,房產稅本身是抽肥,錢拿到國庫以后需要去補瘦,那這個抽肥補瘦的循環就是再分配。這里邊的第二道環節,要以直接稅實施必要的再分配。

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